Fungerande bostadsmarknad

Helsingborgs folkmängd ökade under 2023 med 331 personer och uppgick utgången av året till 151 306 personer. En mindre än hälften så stor tillväxttakt som under 2021 och 2022. Den största förändringen 2023 är invandringsöverskottet som sjönk till 91 personer under året. Här vill vi nämna att en del av den här siffran är ett resultat av Migrationsverket och Skatteverkets gallring av personer som inte länge är bosatta i Sverige, men som inte har uppgivit detta för svenska myndigheter.

Den administrativa åtgärden är dock inte hela förklaringen utan det verkar också vara en verklig ökning av antalet utvandringar från Helsingborg till annat land. Flyttnettot mot Skåne har förbättrats något men är fortfarande negativt. Flyttnettot mot övriga Sverige har sjunkit något men är fortfarande positivt. Barnafödandet är på en fortsatt låg nivå med 1 540 födda i Helsingborg under 2023, vilket ger ett födelsenetto på 224 personer.

Precis som bostadsmarknaden så är även en välfungerande arbetsmarknad viktig för välfärden och stadens utveckling.

Den totala arbetslösheten i Helsingborg var i december 10,7 procent av arbetskraften. Det är en ökning med 0,5 procentenheter jämfört med samma månad förra året.

Helsingborg har en något högre arbetslöshet än Skåne som ligger på 9 procent (+ 0,4) och landet som helhet som ligger betydligt lägre på 6,7 procent (+ 0,1). Från pandemiåret 2020 har vi sett en sjunkande arbetslöshet, men under 2023 vände siffrorna uppåt igen.

Bostadsbyggandet i Helsingborg sjönk till en historiskt låg nivå 2023. Under året byggstartades 108 bostäder. Dessa utgörs av Peabs projekt med 57 bostadsrätter i Oceanhamnen, 21 hyresrätter för LSS-boende och 17 friliggande villor som byggts i privat regi. Utöver detta har det genom ombyggnad tillkommit 13 bostäder md varierande upplåtelseform.

De tillfällen då antalet påbörjade bostäder varit lägre än 200 var under 1990-talskrisen och finanskrisen 2008. Under året var det framför allt bostadsrättsprojekt som sköts fram eftersom säljmarknaden har varit för utmanande. Även för hyresrättsprojekt är marknaden avvaktande. Det beror dels på ökade avkastningskrav och att investeringsstödet har försvunnit, och dels för att antalet lediga objekt har ökat i inom vissa segment under året.

Helsingborgshem har i uppdrag att balansera bostadsmarknaden i Helsingborg i enlighet med stadens prioriteringar. För detta krävs ett nära samarbete med staden och andra aktörer på fastighetsmarknaden. Mycket hyresrätter har byggts de senaste tio åren, stora vakanser i beståndet som byggts under denna tid gör att vi inte startade några nya projekt 2023.

I år stod projektet Stadskvarteret (etapp 2) på Drottninghög klart, som med de totalt 188 nya lägenheterna och tio radhusen bidragit till att locka nya målgrupper till stadsdelen. På Pålsjö äng i utkanten av Mariastaden färdigställdes 73 bostäder, från ettor till rymliga fyror och barnvänliga radhus.

Vi har även köpt byggrätten Bilkåristen på Drottninghögs centrum. Här planerar vi bygga ett vårdboende och ett mindre antal hyreslägenheter. De nya marknadsförutsättningarna har skapat utmanande förutsättningar för nyproduktion av bostäder och detta påverkar även oss. Vi byggstartade inga nya projekt under 2023, utan i stället har vår byggsektion ställt om för att kunna öka takten vad gäller ombyggnationer.

Genom stadsdelsutveckling, framför allt på Drottninghög, bidrar vi till att bredda utbudet och variationen av bostäder och även upplåtelseformer. Som ett led i detta har BoKlok under året avslutat den tredje och sista etappen bostadsrätter i tre flerfamiljshus med sammanlagt 52 lägenheter på byggrätter som vi möjliggjort. Det samma gäller för HP Boende vars 43 bostadsrätter utmed Vasatorpsvägen stod klar under året. Vi har också framförhållning genom två färdiga byggrätter, som kan tilldelas bostadsrättsutvecklare när marknaden tar fart igen. Samtidigt pågår förberedelser för fortsatt planeringsarbete i kommande etapper på Drottninghög.

För att långsiktigt kunna balansera bostadsmarknaden och vara beredda när marknadsförutsättningarna ändrar sig, är det också viktigt att vi är aktiva, deltar i och driver detaljplanearbeten i andra delar av staden som skapar förutsättningar för nya framtida projekt. Ett av de stora framtida områden är Östra Ramlösa intill det nya sjukhuset. Här är vi en part till staden i utveckling både som markägare och som utvecklare av den nya stadsdelen.

År 2023 blev även ett utmanande år på privatbostadsmarknaden. Prisnedgången på bostadsrätter fortsatte, om än inte lika drastiskt som under 2022, sett över helåret blev det en nedgång med 5,4 procent. Villapriserna som året innan sjönk med nästan 12 procent låg däremot kvar på ungefär samma nivå, -0,5 procent. Men det är främst det minskade antalet affärer och mer långdragna försäljningarna som stuckit ut under året.

De senaste två åren har antalet sålda bostadsrätter minskat med omkring 450 bostäder per år och låg året 2023 på 1382 stycken.
Nyproduktionsmarknaden har påverkats allra mest, där efterfrågan tydligt dämpats och medfört att projekt skjuts på framtiden.

Generellt sett råder det ett underskott av hyresrätter i Helsingborg, men under senare år har utbudet varit större än tidigare inom vissa segment och flera privata aktörer har haft svårt att hyra ut specifika objekt. Det har berört små lägenheter i högre prissegment i vissa stadsdelar.

Under 2023 blev detta ett problem även för oss på Helsingborgshem. En del av våra lägenheter blev under året svårare att hyra ut och vi såg att antalet vakanta objekt ökade. Även för oss handlar det främst om mindre lägenheter i vårt bestånd från 2008 och framåt, där standard och hyror är generellt högre. De är också vanligare i stadsdelar som Söder, Närlunda, Elineberg och Fredriksdal.

Under året kunde vi även se att nyrenoverade lägenheter som hyresmässigt ligger snäppet under de nyproducerade kräver längre tid och större insatser för att hyras ut. Det är en utmaning för både oss och våra kollegor i branschen. Vi följer utvecklingen noga och tillsatte under året en grupp som arbetar för att minska antalet vakanser även om det endast gäller en mindre del av vårt bestånd. Bland annat lanserade vi ett koncept kallat ”snabbspår” för just de lägenheterna.

Samtidigt innebär läget på hyresbostadsmarknaden att det finns fler tillgängliga lägenheter och lättare för den som vill flytta inom eller till Helsingborg.